酒店項目策劃書

第一節:項目概況
1-1 項目名稱
東莞永正大酒店(暫定)
1-2 發起單位
甲方:東莞帝豪外商俱樂部有限公司
乙方:東莞市交通局培訓中心

1-3 企業性質
集體+民營 有限責任公司
1-4 地 址
中國·廣東·東莞·寮步
1-5 投資總額
300,000,000元人民幣

第二節:政策分析
2-1 中央政策
· 黨的“十六大”把“三個代表”重要思想正式寫進了中國***黨章,發展“先進生產力”成為黨執政興國的第一要務,代表“最廣大人民的根本利益”成為黨最強大的群眾基礎。
· 黨的“十六大”明確指出:“21世紀頭20年是中國進一步加快經濟發展,全面建設小康社會的關鍵時期。”這一基本路線的確立,標志著中國經濟的發展開始了改革開放以來的第三次飛越,中國經濟實力的持續增長將勢不可擋,社會消費水平也必將與日俱增。
· 黨的“十六大”報告明確要求“千方百計擴大就業,不斷改善人民生活”,就目前中國失業、下崗人員的普遍情況來看,以勞動密集為主要特征的第三產業將是突破瓶頸的首選。
2-2 地方政策
· 自從以佟星書記為班長的新一屆東莞市委領導班子上任以來,“以放開促發展”的全新思路給東莞的發展帶來了脫胎換骨式的大飛躍,尤其是“三現代”教育的全面縱深開展使東莞人民的思想得到了前所未有的大解放。
· 東莞市創建“全國優秀旅游城市”的重大舉措除了會帶來城市建設的蛙跳式前進,“假日經濟”也必將因此而成為促進東莞持續發展新的經濟增長點。
· 東莞本身比較缺乏特色自然風光及歷史人文資源,商務、娛樂、休閑將成為東莞旅游的三大支柱性資源。
第三節:市場分析
3-1 地區經濟實力掃描
· 據權威統計數字顯示,東莞市2001年度GDP總量高達580億元,社會消費品總額高達196億元,各項存款余額高達1458.6億元,民間存款高達700多億元,而且這一數據正在以每年20%的比例高速遞增。這一系列擲地有聲的數據足以說明東莞人的消費實力在全國名列前茅,大有潛力可挖。
· 東莞的進出口總額已經連續多年名列全國大中城市第三。
· “莞深高速塞車,全球電腦市場缺貨”,全世界電腦零配件中75%產自東莞。
· 以“電博會”、“民博會”及虎門時裝節、厚街家具展、大朗毛織展等為代表的“會展經濟”已經成為東莞鍛造國際制造業名城的一張最為靚麗的“名片”,這一點將給酒店業帶來無限的商機。
3-2 東莞酒店業業態
· 星級酒店構成
忽如一夜春風來,千樹萬樹梨花開
星級類型 總數 五星 四星 三星 二星
數 量 55 6 12 32 5
所占比例 100% 10.9% 21.8% 58.2% 9.1%
注:據權威機構預測,東莞星級酒店的數量將在年底排到北京、深圳之后,成為全國第三。
· 硬件設施
模仿帶來進步,攀比導致失衡
定位匠心獨運,風格各有千秋
· 經營狀況
形有余而神不足
沉舟側畔千帆過,病樹前頭萬木春
3-3 市場空間分析
雖然單純從一個地級市的角度來看,東莞的酒店業似乎已經接近飽和,但東莞就是東莞,有太多的理由足以說明這里是投資者心中“水草最豐美的地方”:
· 雄厚的經濟實力 + 大量的公共假期 + 現代的生活觀念=巨大的潛在市場。
· “珠三角”經濟一體化已是大勢所趨,東莞地處黃金腹地,其現代化中心城市的地位無人能替。
· 會展 + 旅游 = 東莞名片現代版 = 貨如輪轉客似云來。
· 在東莞市委“一網兩區三張牌”重大戰略指引之下,東莞酒店業的第一客源市場已經定為“2小時車程,150公里半徑”。
· 蛋糕其實是可以做大的,譬如星級酒店大眾化便是一條康莊大道,以東莞人的整體經濟實力,這里的平民未必會遜色于內地的“貴族”。
第四節:選址分析
4-1 地位重要
· 項目用地地處莞城近郊,必將很快納入東莞新城規劃。
· 無論從地產還是房產的角度來看,均具有十分廣闊的升值空間。
· 按照市委既定藍圖,松山湖將“再造一個東莞”成為第二個城市中心,那么本項目地處新老兩個中心之間,可謂左右逢源。

4-2 交通便利
· 西去莞城東上高速均為5分鐘車程。
· 莞樟大道近在咫尺。
4-3 環境優美
· 項目用地依山傍水,景色怡人,是現代都市中踏破鐵鞋無覓處的“世外桃源”。
4-4 配套齊全
· 項目用地所在區域水、電、通訊等基礎設施齊全。
· 從地塊本身大體情況來看,其“三通一平”工程難度系數一般,利于整個建設速度。
4-5 市場需要
· 從項目用地所在鎮——寮步的局部市場來看,只有金凱悅一家四星級酒店,由此可見本項目的立項正是眾望所歸。
· 作為東莞市的政治、經濟、文化中心,莞城的第三產業并不發達,尤其是高星級酒店的數量甚至已遜色于下面的鎮區(譬如厚街)。在城郊建設本項目,也算是一種必要的補充。
· 縱觀整個東莞酒店服務業,目前最旺的是莞太、莞樟兩條線,其中又尤以厚街、虎門、長安、黃江、樟木頭、常平等鎮為代表,本項目用地所處地段卻十分反常地成為莞樟路上“被人遺忘的角落”,這里的星級酒店具備明顯的稀缺性。
第五節:實力分析
5-1 甲方(東莞市帝豪外商俱樂部)實力概述
· 擁有東莞乃至華南酒店娛樂業較為知名的“帝豪”品牌。
· 擁有適應并引導東莞特色酒店娛樂業潮流的豐富管理經驗。
· 擁有強大的業內人才儲備,堪稱東莞酒店娛樂業的“黃埔軍校”。
· 擁有雄厚的經濟實力,為項目的啟動提供了投資保障。
5-2 乙方(東莞市交通局培訓中心)實力概述
· 擁有可kao的政治背景。
· 擁有良好的社會形象。
· 擁有廣泛的關系網絡。
由此可見,本項目的合作雙方可謂是強強聯手黃金組合。
第六節:經營定位
6-1 定位基本理念
A、檔次定位:國際標準五星級酒店
B、功能定位:商務、休閑酒店
6-2 定位主要依據
A、有關檔次
· 東莞的經濟實力及發展前景讓五星級不再是貴族的專利,五星級正在從象牙塔中走出來。
· 在“萬千星輝耀舞臺”的東莞酒店業,高起點高定位是唯一的選擇。
B、有關功能
· 東莞的經濟格局注定了它只能是一個商務型城市,商業是這里永不過時的主題。
· 高節奏的工作必須得到合理的調節,健康休閑將成為東莞“現代人”的高尚潮流。
· 帝豪外商俱樂部的強項正是康體休閑及文化娛樂,充分利用現有品牌資源必將為本項目的成功打下良好的基礎。
綜上所述,以傳統項目為基礎,以休閑娛樂為龍頭,是我們在本項目的功能定位上唯一的正確的選擇。
6-3 經營理念
· 主題理念:打造東莞首家*級商務休閑主題酒店
· 衍生理念:
以酒店房產保值增值
以休閑娛樂增收創收
以特立足 以特取勝
人有我新 人新我精 人精我奇 人奇我變
6-4 理念支持
· 烽煙四起的白熱化競爭要求我們絕對不可以步人后塵,只有另辟蹊徑才能鶴立雞群。
· 在五星級酒店中將成熟的休閑娛樂項目作為龍頭是規避風險增收創收的明智之舉,它必將大大縮短投資回報周期。
· 毋庸置疑,東莞的休閑娛樂業無論從社會影響還是從經濟效益的角度都開創了中國在這一領域的經典神話。作為參與其中的重要一員,我們見證了東莞休閑娛樂業的風雨歷程,我們最寶貴的經驗是:硬件設施的領先只能維持一時。只有求精求新求奇求變的經營管理才能永遠立于不敗之地。
第七節:硬件配置
7-1 建設規模
整個項目占地面積為175.23畝(約合116820平方米)。
7-2 風格初探
考慮項目用地所處位置及面積,根據酒店檔次及功能定位,本項目將依山傍水而建,在風格上以歐陸風格的園林式建筑為主體。
7-3 項目設置
本項目將嚴格按照國際五星級酒店硬件配置之要求科學規劃各經營項目,初步納入設置之列的主營項目分為如下四大系統:
· 基礎系統
即為酒店的傳統功能項目,是所在項目依附的基礎,主營項目有:中高檔商務客房、中西餐廳,配套項目有風情咖啡廳、特色小食堂等。
· 商務系統
本項目主題功能之一,是體現酒店檔次的關鍵,主營項目有:高級商務中心、現代商務會議中心(含大、中、小型會議廳,兼具小型會展功能),配套項目有銀行代辦處、精品專賣店、公共休息廳等。· 休閑系統

本項目主題功能之二,是酒店實現效益的關鍵,主營項目有:桑拿健康中心(含大型生態水療館、健身房、按摩理療室等)、室外高爾夫練習場、保齡球館、沐足中心,配套項目有網球場、游泳池、美容美發室、棋牌室、臺球等。
· 娛樂系統
本項目經營亮點所在,是酒店制造人氣的關鍵,主營項目有:大型歌舞演繹廳、中型DISCO廳、中高檔ktv包房,配套項目有風情酒吧等。
7-4特別提示
以上功能配置在不違背國際五星級標準的前提下將適當加大休閑、娛樂項目的比重,以構成本項目的經營特色和效益支撐平臺。
第八節:投資建議
8-1 可行性結論
綜上所述,我們認為本項目已經具備了政策、市場、資金、品牌、人才、經驗等各方面的成熟條件和明顯優勢,其開發與投資是可行的。
8-2投資方式
· 本項目發起單位為和東莞帝豪外商俱樂部有限公司和東莞市交通局培訓中心,帝豪外商俱樂部為控股人。
· 本項目總投資約為3億元人民幣,其中交通局培訓中心以項目用地的土地使用權入股,占本項目總投資額的 %,項目用地一旦入股,則土地使用權歸本項目合作公司所有。
· 本著“風險共擔,成果共享”的原則,合作雙方按出資額所占比例享受收益并承擔責任;為保障本項目發展的長期穩定,本項目合作期限即為項目用地使用權之年限。
8-3投資進程
· 根據本公司多年的經驗,結合五星級酒店籌建的常規,我們將本項目的整個籌建期限設定為5年。
時間 任務
2003年 調查研究期
2004年 融資啟動期
2005年——2007年 全面建設期
· 根據交通局培訓中心的實際情況,我們將在籌建期以循序漸進的方式將中心現有培訓職能進行逐步轉化,并在整個籌建過程中考慮“逐項上馬,以企養企”,即是根據進一步論證結果,將酒店各項目中贏利最快的項目先行建設并率先開業經營,爭分奪秒為后續項目提供更充分的信心和更客觀的借鑒,然后再審時度勢逐步推進,從而做到邊投資邊回報,既積極又穩妥。
如果發起雙方達成一致,我們建議盡快組建項目籌備辦公室,辦公室負責人由發起雙方法人代表共同擔任。辦公室下設項目協調組、項目調研組、項目設計組和項目顧問組,各組工作人員由發起雙方選派代表和相關專業顧問公司代表共同組成。籌備辦公室在酒店全面投入營運之后將過渡為酒店合作公司董事會。
項目籌備辦公室一經成立,首先將解決土地使用立項、項目合作公司注冊等問題,其后則按照既定進程全面展開各項籌備工作。

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